Wer eine selbst genutzte Immobilie kauft oder baut, kann den Kaufpreis zwar grundsätzlich nicht steuerlich geltend machen. Dennoch bietet das Steuerrecht an vielen Stellen Entlastungen, etwa bei der Grunderwerbsteuer, Handwerkerkosten, energetischen Sanierungen oder haushaltsnahen Dienstleistungen. Wer die Förder- und Abzugsmöglichkeiten kennt, kann laut Lohnsteuerhilfe Bayern seine Steuerlast um mehrere Hundert oder sogar Tausend Euro senken.

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den größten Nebenkosten beim Immobilienerwerb. Je nach Bundesland liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können so bis zu 26.000 Euro fällig werden.

Nach Angaben der Lohnsteuerhilfe Bayern lässt sich insbesondere beim Neubau Steuern sparen: Werden Grundstück und Bauleistung getrennt voneinander erworben, fällt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nur auf den Grundstückspreis an. Voraussetzung ist allerdings, dass Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich und wirtschaftlich unabhängig voneinander sind. Auch der gesonderte Ausweis beweglicher Gegenstände wie einer Einbauküche im Kaufvertrag kann die Steuerlast senken, da diese nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen.

Wer einen Riester-Vertrag besitzt, kann das geförderte Kapital unter bestimmten Voraussetzungen für den Kauf, Bau oder die Entschuldung eines selbst genutzten Eigenheims einsetzen. Auch barrierefreie Umbauten oder energetische Sanierungen können förderfähig sein. Darüber hinaus können Eigenbeiträge bis zu 2.100 Euro jährlich als Sonderausgaben berücksichtigt werden, erläutert die Lohnsteuerhilfe.

Für Renovierungs-, Reparatur- und Modernisierungsarbeiten gewährt der Fiskus derzeit einen Steuerbonus: 20 Prozent der Arbeitskosten können direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Begünstigt sind etwa Fassadenanstriche, Dachreparaturen, Badsanierungen oder Gartenarbeiten.

Nach Angaben der Lohnsteuerhilfe Bayern soll dieser Vorteil nach dem aktuellen Regierungsentwurf ab 2027 auf 15 Prozent beziehungsweise maximal 900 Euro pro Jahr sinken. Wer ohnehin größere Arbeiten plant, könnte daher von einer zeitnahen Umsetzung profitieren. Voraussetzung für den Steuerabzug sind eine ordnungsgemäße Rechnung und die unbare Bezahlung.

Auch für Dienstleistungen im Haushalt gibt es eine Steuerermäßigung. Ob Reinigungskraft, Gärtner oder Winterdienst: 20 Prozent der Kosten können direkt von der Steuerschuld abgezogen werden, bis zu einem Höchstbetrag von 4.000 Euro jährlich. Die Lohnsteuerhilfe Bayern nennt als weitere Beispiele Rasenmähen oder Schneeräumen. Voraussetzung ist, dass die Arbeiten im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht und per Überweisung bezahlt werden.

Wer sein Haus oder seine Wohnung aus medizinischen Gründen umbauen muss, kann die Kosten unter Umständen als außergewöhnliche Belastungen geltend machen. Dazu zählen etwa Treppenlifte oder barrierefreie Zugänge. Ob und in welcher Höhe das Finanzamt die Aufwendungen anerkennt, hängt von den persönlichen Verhältnissen und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Ein erheblicher Steuervorteil winkt bei energetischen Sanierungen an selbst genutzten Wohngebäuden, die älter als zehn Jahre sind. Werden die Arbeiten von einem Fachunternehmen ausgeführt und die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, können 20 Prozent der förderfähigen Kosten über drei Jahre verteilt von der Steuerschuld abgezogen werden. Die Steuerermäßigung beträgt insgesamt bis zu 40.000 Euro pro Objekt. Gefördert werden unter anderem Dämmmaßnahmen, der Austausch von Fenstern oder Heizungen sowie der Einbau von Lüftungsanlagen. Nach aktuellem Stand müssen die Arbeiten bis Ende 2029 abgeschlossen sein.

Besitzer denkmalgeschützter Immobilien profitieren von besonderen Abschreibungsmöglichkeiten, so die Lohnsteuerhilfe Bayern weiter. Selbstnutzer können 90 Prozent der begünstigten Sanierungskosten über zehn Jahre verteilt als Sonderausgaben geltend machen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen vor Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und anerkannt werden.

Neben steuerlichen Erleichterungen kommen laut Lohnsteuerhilfe häufig staatliche Förderprogramme in Betracht, etwa zinsgünstige Kredite der KfW oder Zuschüsse des BAFA. Auch Länder und Kommunen bieten vielfach eigene Förderungen an. Allerdings, so die Lohnsteuerhilfe Bayern, können öffentliche Zuschüsse oder steuerliche Förderungen in bestimmten Fällen die zusätzliche steuerliche Berücksichtigung von Handwerkerleistungen ausschließen. Eigentümer sollten daher vorab prüfen, welche Variante finanziell günstiger ist.

Auch beim späteren Verkauf kann sich die Eigennutzung auszahlen: Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat, kann sie steuerfrei veräußern. Die sonst mögliche Besteuerung eines Veräußerungsgewinns entfällt dann.

Lohnsteuerhilfe Bayern, PM vom 29.09.2026